Archiv der Kategorie: altbau sanierung

Kosten beim Haus Umbau


Die Frage bezüglich den Kosten bzw. zusätzlichen Kosten bei einem Umbau eines bestehenden Hauses wird immer wieder gestellt und meistens ungenügend beantwortet. Hierbei sind viele Faktoren, die meistens nicht oder nur beiläufig behandelt werden, zu berücksichtigen.

Ein wesentlicher Faktor sind die Ausführungskosten. Hierbei wir immer wieder sowohl von planerischer als auch von der ausführenden Seite die Tatsache der Nachträge fast vollkommen vernachlässigt , ja sogar ignoriert.

Es ist klar, dass bei einem Hausumbau sowohl die Auftraggeber als auch die Auftragnehmer heutzutage meistens unter großem Zeitdruck stehen. Aus dieser Tatsache heraus entwickeln sich im Laufe des Bauprojektes Reibungspunkte, wenn es um Zusatzkosten geht, die schlussendlich zu Streitigkeiten führen können, wenn mann diese nicht frühzeitig klärt und beseitigt.

Dies müsste aber eigentlich überhaupt nicht sein.

Betrachten wir mal den Ablauf eines Hausumbaus. Hierbei spielt es keine Rolle, ob das Bauobjekt neueren oder älteren Baujahres ist. Die Vorgehensweise ist immer identisch.

Als erstes und wichtigstes Kriterium ist die klare Verständigung zwischen dem Bauherren und dem Planer – Architekt, Ingenieur oder ein Maurermeister (siehe landesrecht-bw). Es müssen vor der Bauausführung alle, und ich meine wirklich alle Faktoren in die Planung einfließen.

Hierzu zählt an erster Stelle der Wunsch bzw. die Vorstellung des Bauherren. Die Vorstellung bzw. der Wunsch muss glas klar deffiniert sein, ohne jegliche Zweifel, was die Umbaumaßnahme betrifft. Hierzu gehören folgende Fragen, was jeder Bauherr sich selber stellen muss: Was und wann will ich meinen Umbauziel erreichen (Renditeobjekt oder Eigennutzung, habe ich Zeitdruck oder nicht?). Habe ich eine klare Vorstellung von meiner Umbaumaßnahme? Hierbei sollte sich die Bauherrschaft mit dem Planer zusammen Zeit nehmen und nichts überstürzen. Bei fehlendem Vorstellungsvermögen, was das fertige Bauobjekt betrifft (nicht jeder kann sich dies vorstellen), sollten vom Planer Modelle bzw. 3D Pläne (evtl. Visualisierungen) angefertigt werden. Dieser Mehraufwand muss allerdings auch vergütet werden (ebenfalls im Vorfeld mit dem Planer klären).

Die erwähnte Fragen im Bezug  müssen mit dem Planer bis ins kleinste Detail besprochen werden, damit sich die Anzahl an Nachträgen in kleinen Maßen hält oder mann auf diese ganz verzichten kann. Nach erfolgreicher Definition des Umbauzieles muss der Planer den Wunsch des Bauherren umsetzen. Hierzu zählt die gründliche Bestandsaufnahme des Bauobjektes vom Dach bis zum Fundament. Dies ist ein ganz wichtiger Schritt um festzustellen, ob sich die Vorstellung des Bauherren mit den örtlichen Gegebenheiten vereinbaren lässt, ohne einen unverhältmäßigen finanziellen Aufwand für die Umbaumaßnahme in Kauf nehmen zu müssen! Auf diesem Schritt ruht der Kostenrahmen der gesamten Umbaumaßnahme.

Nachträge bei Baumaßnahmen (egal ob Umbau oder Neubau) sind ein Zeichen dafür, dass etwas nicht kommuniziert, oder einfach vergessen wurde. Dies kann natürlich mal passieren, aber es sollte immer die Ausnahme bleiben.

Taglohnarbeiten: Diese Position ist bei Umbaumaßnahmen, insbesondere bei alten Immobilien, in den meisten Fällen unumgänglich. Taglohnarbeiten bedeuten eigentlich, dass es während der Bauphase plötzlich unerwartete Ereignisse eintreten, mit denen keiner gerechnet hat. Diese müssen dem Auftragnehmer z.B. Baufirma, Sanitärfirma, Elektriker etc. vergütet werden. Taglohnarbeiten sind eine klare Angelegenheit: Die Stunden, in denen mit X Anzahl an Leuten, die für diese zusätzliche Arbeit benötigt werden, gearbeitet wird, werden auch vergütet, zuzüglich dem benötigten Material (hierzu zählen z.B. auch das Besorgen des Materials, Nutzung von Fahrzeugen…). Diese Stunden und Leistungen werden auf einen sogenannten Tages-Rapport notiert und am Ende des Arbeitstages vom verantwortlichen Bauleiter (oder Bauherren) gegengezeichnet. Durch das Gegenzeichnen muss für jeden klar sein: diese Zusatzarbeit fließt nun in die Rechnung als zusätzliche Ausgabe ein!

Dem gegnüber steht die Möglichkeit des Nachtragsangebotes. Das Nachtragsangebot ist bei einem Hausumbau schwieriger zu erstellen. Hierbei sind folgende Faktoren als Beispiel zu beachten:

Zusätzliche Materialbesorgung (mit allen Nebenarbeiten wie z.B. Material holen, Material bestellen, Entsorgen von zusätzlichem Abfall etc. ).

Zusatzkosten für Personal (zusätzliche Arbeitskräfte organisieren).

Zusätzlicher Zeitaufwand für die Erstellung der Arbeit (meistens ohne maschineller Hilfe wie z.B. Baukran etc.).

Gemeinkosten der Baustelle und des Unternehmens etc.

In einer Angelegenheit sollten sich allerdings Bauherren im Klaren sein: Die Kosten einer Umbaumaßnahme, natürlich abhängig vom Umfang, können zum Teil auch die Kosten eines Neubaus erreichen!

Die Auftragsvergabe

Eine Umbaumaßnahme ist immer eine Herausforderung für alle Beteiligten. Aus diesem Grund sollten sich nach erfolgreicher Auftragsvergabe der Bauherr, Planer und der Unternehmer zusammensetzen und das gesamte Bauprojekt durchsprechen. Hierbei können noch vorhandene Unklarheiten geklärt und Nachträge vermieden werden.

Ehrichkeit, Vertrauen und Zufriedenheit aller Beteiligten! Ja, Sie lesen richtig. Dies sind die Grundvoraussetzungen für einen reibungslosen und erfolgreichen Bauablauf. Und leider sind diese Tugende in der letzten Zeit ziemich in Vergessenheit geraten.

Der Planer muss Vertrauen in die ausführende Firma haben, dass diese die Ihnen beauftragte Arbeit qualitativ hochwertig erstellt, ohne permanente Überwachung. Im Gegenzug muss die ausführende Firma darauf vertrauen können, dass sie die ausgeführten Leistungen korrekt und zeitgerecht vergütet bekommt, ohne unberechtigte Abzüge. Der Bauherr schließlich muss sowohl dem Planer als auch der ausführenden Firma Vertrauen für eine ordnungsmäßige Ausführung und Vollendung der Bauarbeiten. Dies sind im groben die Grundpfeiler für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen sehr unterschiedlichen Baubeteligten.

Altes Haus renovieren (Überarbeitet)


Das kennen sicher viele, man lebt in einem alten Haus und ist einfach nicht mehr damit zufrieden. Das kann natürlich vielfältige Gründe haben. Zu den Wichtigsten zählen sicher, dass ein altes Haus in den meisten Fällen nicht gut oder gar nicht isoliert ist. Daraus entstehen wieder Probleme. Entweder ist es in dem Haus sehr kalt oder man hat einfach extrem hohe Heizkosten. In den ungünstigsten Fällen können durch ungenügende Isolierungen sogar Schimmelbefälle auftreten. Dies führt nicht nur zu einer Gesundheitsgefährdung sondern mindert den Wohnstandard auf das Äußerste.  Viele alte Häuser sind aus den oben genannten Gründen nicht mehr in einem Topzustand und erfordern umfangreiche Zuwendung. Häufig gibt es etliche kleine und größere Schäden und Probleme, diese Reparaturen oder einfach nur die verminderte Schönheit des Hauses machen das Leben darin mühsamer. Wenn das Haus in so einem Zustand ist, dann muss gehandelt werden. Es gibt jetzt natürlich mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel kann man das alte Haus verkaufen und den neuen Käufer auf die vorhandene Mängel hinweisen. Nach erfolgreichem Verkauf anschließend ein neues Haus bauen oder kaufen.

Man kann das alte Haus aber auch umbauen, renovieren und sanieren. Die Kosten sollten aber in einem überschaubaren Rahmen bleiben im Vergleich zu einem neu gebautem Haus. Die Renovierungskosten einer alten Immobilie können zum Teil sogar die Kosten eines neu gebauten Hauses übersteigen. Dies ist immer von dem Umfang der Renovierung bzw. der Umbaumaßnahme abhängig.

Einige Bauherren möchten aber aus nostalgischen Gründen ihr bestehendes Haus nicht verkaufen und nehmen eine umfangreiche Renovierung in Kauf. Dies setzt natürlich voraus, dass die bestehende Grundsubstanz (aus Sicht der Standsicherheit) des Hauses in einem verhältnissmäßig guten Zustand ist.

Wenn man sich dafür entscheidet, zu renovieren und zu sanieren, dann holt man sich am besten Unterstützung bei einem Fachmann . Mit der Beratung eines Spezialisten (z.B. Maurermeister, Architekt, Ingenieur) kann man herausfinden, was alles getan werden muss und wie viel Geld investiert werden sollte, um das gewünschte Renovierungsziel zu erreichen. Wenn dies geklärt ist, kann man entweder selbst anfangen zu renovieren und zu sanieren, oder aber alles einem Profi überlassen. Es kommt nur darauf an, wie viel Zeit man hat und ob man in der Lage ist, die fachlichen Arbeiten selber auszuführen. Wenn Sie ein Haus bauen und renovieren , können verschiedene Arbeiten sehr wohl in Eigenleistung ausgeführt werden. Das kann die Kosten naturlich erheblich senken.

Im Vorfeld sollte sich aber jeder überlegen, am besten auf ein Blatt Papier aufschreiben, welche auszuführende Arbeiten in Eigenleistung erstellt werden können (eigenes handwerkliches/fachliches knowhow realistisch einschätzen). Hierbei sind sowohl der zeitliche Rahmen (Dauer der Renovierung, Nutzungsausfall der Immobilie, mögliche Kosten und Ersparnisse) als auch der mögliche eigene Arbeitsausfall zu berücksichtigen.

Aber auf jeden Fall macht sich eine Renovierung bezahlt, da die Immobilie hierbei ebenfalls eine erhebliche Wertsteigerung erhält. Man hat nachher einen höheren Lebensstandard und kann das Haus genießen.

Ein neues Haus selber bauen oder ein bestehendes umbauen?


Wer ein neues Haus selber bauen möchte wird mit wesentlich geringeren Problemen konfrontiert werden als andere Bauherren, die ein älteres Haus erstanden haben und dieses bestehende Gebäude umbauen möchten. Hierbei sind die Außenwände von älteren Gebäuden besondes kritisch zu betrachten. Ausblühungen im Innenbereich bei älteren Häusern, geben Hinweise auf eine mangelhafte Kellerabdichtung. Diesen Mangel zu beheben ist in den meisten Fällen sehr kostspielig und zeitaufwändig. Die Eigenleistung spielt hierbei, wenn man ein neues Haus selber bauen oder ein bestehendes umbauen möchte, eine entscheidende Rolle. Durch diese Einbringung der Eigenleistung können mehrere tausend Euro eingespart werden. Genauso können bei der Schalung einer Treppe in Eigenleistung mehrere hunder Euro gespart werden. Ein Buch über Hausbau oder ein eBook (elektronische Form eines Buches, als CD-Rom oder per Download) können hierbei viele wichtige Tipps geben. Wichtig bei diesen Lektüren ist, das Sie von Fachleuten mit praktischen Erfahrungen verfasst wurden und die Erläuterung der einzelnen Arbeiten sehr praxisgerecht dargestellt werden. Zeichnungen und Bilder sind bei diesen Lektüren als besonders wichtig einzustufen, da die meisten Menschen durch die bildliche Darstellung das Fachmaterial besser verstehen können. Doch können bei Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Haus Tipps ebenfalls nützlich sein. Hierfür können Sie gerne die Webseite www.hausbau-eigenleistung.de besuchen.

Ein Haus umbauen oder Haus neu bauen


Die Frage habe ich schon öfters gehört, ob es vorteilhafter ist: Haus umbauen oder ein Haus neu bauen? Diese Frage kann man pauschal nicht so einfach beantworten. Hierbei spielen viele Faktoren eine entscheidende Rolle. Vor allen Dingen das Budget stellt in den meisten Fällen das größte Problem dar. Viele haben sich schon bei einer Haus sanierung in Ihrer Kostenkalkulation verschätzt. Wer ein Haus umbauen will, muss sich auf viele unerwartete Überraschungen vorbereiten. Unverhoffte finanzielle Ausgaben können beim Haus Umbau den Geldbeutel empfindlich schmälern. Ein Haus neu bauen ist in manchen Fällen nicht teuerer als ein Haus umbauen. Für weitere Informationen und Tipps besuchen Sie bitte diese Seite oder schauen Sie auch einmal hier vorbei.