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Kosten beim Haus Umbau


Die Frage bezüglich den Kosten bzw. zusätzlichen Kosten bei einem Umbau eines bestehenden Hauses wird immer wieder gestellt und meistens ungenügend beantwortet. Hierbei sind viele Faktoren, die meistens nicht oder nur beiläufig behandelt werden, zu berücksichtigen.

Ein wesentlicher Faktor sind die Ausführungskosten. Hierbei wir immer wieder sowohl von planerischer als auch von der ausführenden Seite die Tatsache der Nachträge fast vollkommen vernachlässigt , ja sogar ignoriert.

Es ist klar, dass bei einem Hausumbau sowohl die Auftraggeber als auch die Auftragnehmer heutzutage meistens unter großem Zeitdruck stehen. Aus dieser Tatsache heraus entwickeln sich im Laufe des Bauprojektes Reibungspunkte, wenn es um Zusatzkosten geht, die schlussendlich zu Streitigkeiten führen können, wenn mann diese nicht frühzeitig klärt und beseitigt.

Dies müsste aber eigentlich überhaupt nicht sein.

Betrachten wir mal den Ablauf eines Hausumbaus. Hierbei spielt es keine Rolle, ob das Bauobjekt neueren oder älteren Baujahres ist. Die Vorgehensweise ist immer identisch.

Als erstes und wichtigstes Kriterium ist die klare Verständigung zwischen dem Bauherren und dem Planer – Architekt, Ingenieur oder ein Maurermeister (siehe landesrecht-bw). Es müssen vor der Bauausführung alle, und ich meine wirklich alle Faktoren in die Planung einfließen.

Hierzu zählt an erster Stelle der Wunsch bzw. die Vorstellung des Bauherren. Die Vorstellung bzw. der Wunsch muss glas klar deffiniert sein, ohne jegliche Zweifel, was die Umbaumaßnahme betrifft. Hierzu gehören folgende Fragen, was jeder Bauherr sich selber stellen muss: Was und wann will ich meinen Umbauziel erreichen (Renditeobjekt oder Eigennutzung, habe ich Zeitdruck oder nicht?). Habe ich eine klare Vorstellung von meiner Umbaumaßnahme? Hierbei sollte sich die Bauherrschaft mit dem Planer zusammen Zeit nehmen und nichts überstürzen. Bei fehlendem Vorstellungsvermögen, was das fertige Bauobjekt betrifft (nicht jeder kann sich dies vorstellen), sollten vom Planer Modelle bzw. 3D Pläne (evtl. Visualisierungen) angefertigt werden. Dieser Mehraufwand muss allerdings auch vergütet werden (ebenfalls im Vorfeld mit dem Planer klären).

Die erwähnte Fragen im Bezug  müssen mit dem Planer bis ins kleinste Detail besprochen werden, damit sich die Anzahl an Nachträgen in kleinen Maßen hält oder mann auf diese ganz verzichten kann. Nach erfolgreicher Definition des Umbauzieles muss der Planer den Wunsch des Bauherren umsetzen. Hierzu zählt die gründliche Bestandsaufnahme des Bauobjektes vom Dach bis zum Fundament. Dies ist ein ganz wichtiger Schritt um festzustellen, ob sich die Vorstellung des Bauherren mit den örtlichen Gegebenheiten vereinbaren lässt, ohne einen unverhältmäßigen finanziellen Aufwand für die Umbaumaßnahme in Kauf nehmen zu müssen! Auf diesem Schritt ruht der Kostenrahmen der gesamten Umbaumaßnahme.

Nachträge bei Baumaßnahmen (egal ob Umbau oder Neubau) sind ein Zeichen dafür, dass etwas nicht kommuniziert, oder einfach vergessen wurde. Dies kann natürlich mal passieren, aber es sollte immer die Ausnahme bleiben.

Taglohnarbeiten: Diese Position ist bei Umbaumaßnahmen, insbesondere bei alten Immobilien, in den meisten Fällen unumgänglich. Taglohnarbeiten bedeuten eigentlich, dass es während der Bauphase plötzlich unerwartete Ereignisse eintreten, mit denen keiner gerechnet hat. Diese müssen dem Auftragnehmer z.B. Baufirma, Sanitärfirma, Elektriker etc. vergütet werden. Taglohnarbeiten sind eine klare Angelegenheit: Die Stunden, in denen mit X Anzahl an Leuten, die für diese zusätzliche Arbeit benötigt werden, gearbeitet wird, werden auch vergütet, zuzüglich dem benötigten Material (hierzu zählen z.B. auch das Besorgen des Materials, Nutzung von Fahrzeugen…). Diese Stunden und Leistungen werden auf einen sogenannten Tages-Rapport notiert und am Ende des Arbeitstages vom verantwortlichen Bauleiter (oder Bauherren) gegengezeichnet. Durch das Gegenzeichnen muss für jeden klar sein: diese Zusatzarbeit fließt nun in die Rechnung als zusätzliche Ausgabe ein!

Dem gegnüber steht die Möglichkeit des Nachtragsangebotes. Das Nachtragsangebot ist bei einem Hausumbau schwieriger zu erstellen. Hierbei sind folgende Faktoren als Beispiel zu beachten:

Zusätzliche Materialbesorgung (mit allen Nebenarbeiten wie z.B. Material holen, Material bestellen, Entsorgen von zusätzlichem Abfall etc. ).

Zusatzkosten für Personal (zusätzliche Arbeitskräfte organisieren).

Zusätzlicher Zeitaufwand für die Erstellung der Arbeit (meistens ohne maschineller Hilfe wie z.B. Baukran etc.).

Gemeinkosten der Baustelle und des Unternehmens etc.

In einer Angelegenheit sollten sich allerdings Bauherren im Klaren sein: Die Kosten einer Umbaumaßnahme, natürlich abhängig vom Umfang, können zum Teil auch die Kosten eines Neubaus erreichen!

Die Auftragsvergabe

Eine Umbaumaßnahme ist immer eine Herausforderung für alle Beteiligten. Aus diesem Grund sollten sich nach erfolgreicher Auftragsvergabe der Bauherr, Planer und der Unternehmer zusammensetzen und das gesamte Bauprojekt durchsprechen. Hierbei können noch vorhandene Unklarheiten geklärt und Nachträge vermieden werden.

Ehrichkeit, Vertrauen und Zufriedenheit aller Beteiligten! Ja, Sie lesen richtig. Dies sind die Grundvoraussetzungen für einen reibungslosen und erfolgreichen Bauablauf. Und leider sind diese Tugende in der letzten Zeit ziemich in Vergessenheit geraten.

Der Planer muss Vertrauen in die ausführende Firma haben, dass diese die Ihnen beauftragte Arbeit qualitativ hochwertig erstellt, ohne permanente Überwachung. Im Gegenzug muss die ausführende Firma darauf vertrauen können, dass sie die ausgeführten Leistungen korrekt und zeitgerecht vergütet bekommt, ohne unberechtigte Abzüge. Der Bauherr schließlich muss sowohl dem Planer als auch der ausführenden Firma Vertrauen für eine ordnungsmäßige Ausführung und Vollendung der Bauarbeiten. Dies sind im groben die Grundpfeiler für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen sehr unterschiedlichen Baubeteligten.

Tipps zur Finanzierungsplanung beim Hausbau/Hauskauf


Eine Immobilienfinanzierung stellt für die meisten Privatpersonen ganz eindeutig das größte Finanzierungsvorhaben in ihrem Leben dar. Dabei geht es oftmals um Kreditsummen von weit über 100.000 Euro und um Laufzeiten von bis zu 30 Jahren. Da eine solche Baufinanzierung die eigene finanzielle Situation deutlich verändert, ist es wichtig, dabei keine groben Fehler zu machen. Diese können in vielen Fällen nämlich harte Konsequenzen nach sich ziehen, die die eigene Finanzplanung ruinieren. Aus diesem Grund werden nachfolgend einige Tipps zur Finanzierungsplanung beim Hauskauf oder Hausbau präsentiert. Mit den folgenden Informationen soll eine erste Orientierungshilfe für potenzielle Hausbesitzer zur Verfügung gestellt werden.

Wie geht man eine Immobilienfinanzierung an?

Der erste Schritt zur Planung einer Baufinanzierung besteht darin, sich den eigenen finanziellen Spielraum anzuschauen und dabei nicht so großzügig zu rechnen. So sollte das eigene Einkommen auch für die Zukunft realistisch eingeschätzt werden. Wenn also Kinder geplant sind, fällt im Normalfall für mindestens 1-2 Jahre ein Verdiener aus oder ist zumindest sehr eingeschränkt. Darüber hinaus müssen auch die monatlichen fixen Ausgaben aufgelistet werden, um festzustellen, wie viel Geld zur Tilgung eines Baudarlehens zur Verfügung steht. In die Überlegungen sollte zudem auch das vorhandene Eigenkapital mit einbezogen werden, denn dieses vermindert den Finanzierungsbedarf und sorgt damit oftmals für günstigere Zinssätze bei den Banken.

Eigenleistungen sollten realistisch einkalkuliert werden

Bei entsprechender Qualifikation kann man auch einige Eigenleistungen beim Hausbau übernehmen. Die Banken rechnen solche Leistungen innerhalb eines gewissen Rahmens als Eigenkapital an. Trotzdem ist es wichtig, die Eigenleistungen realistisch zu kalkulieren, denn wer sich zu viel auflädt, kann das Volumen in der vorgegebenen Zeit eventuell nicht schaffen. Dies hat wiederum zur Folge, dass man eine Nachfinanzierung in Anspruch nehmen muss, um Bautermine zu halten oder um entsprechende Fachleute nachträglich bezahlen zu können. Eine Nachfinanzierung bringt im Regelfall wesentlich höhere Kosten mit sich, so dass man eine solche Situation nach Möglichkeit vermeiden sollte.

Mit einem Immobilienfinanzierung Vergleich die Zinskosten senken

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt in Bezug auf die Immobilienfinanzierung stellt die Wahl der Bank dar. Hier existieren zum Teil deutliche Unterschiede bei den Zinskonditionen, die ein großes Sparpotenzial mit sich bringen. Wer also einen Immobilienfinanzierung Vergleich in Anspruch nimmt, kann auf diesem Weg wirklich viel Geld einsparen. Die Anbieter werden mit ihren Zinskonditionen und auch weiteren Leistungsmerkmalen vorgestellt und der Nutzer kann sich völlig unverbindlich ein persönliches Angebot einholen. Auf diesem Weg lässt sich also sehr schnell erkennen, welche Bank letztlich die attraktivsten Zinssätze bietet und trotzdem ein entsprechendes Leistungsportfolio vorweist.

Fazit

Die Planung einer Immobilienfinanzierung ist also langwierig und auch nicht ganz unkompliziert. Wer vorher allerdings alle wichtigen Faktoren mit einbezieht, braucht sich eigentlich keine Sorgen zu machen. Man muss lediglich den eigenen Finanzierungsrahmen abstecken, ein geeignetes und realistisches Objekt finden, eine geschickte Anbieterauswahl treffen und stets eine Reserve für unvorhersehbare Kostenfaktoren mit einkalkulieren. Wer diese Dinge beachtet, kann sich schon bald den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, ohne sich dabei finanziell zu übernehmen. Nutzen auch Sie diese Möglichkeiten und freuen Sie sich auf Ihr ganz persönliches Traumhaus!

Quelle: Immobilienportal www.immobilienfinanzierung.com

Eigenheim - Miete

Eigenheim - Miete

 Bildmaterial Bild © ferkelraggae – Fotolia.com

3 D Zeichnungen beim Haus selber bauen


Viele Bauherren und Bauinteressierte kennen folgendes Problem: Sie möchten ein Haus selber Bauen und benötigen Bauzeichnungen für das neue Haus oder einfach für den Umbau einer Wohnung. Nachdem Sie bei Ihrem Architekten die Baueingabepläne in 2D gesehen und diese auch gewissenhaft von Ihrem Architekten erörtert und erklärt bekommen haben, stehen die meisten Bauherren einige Stunden später etwas ratlos zuhause, denn beim betrachten der Zeichnungen kommen Zweifel auf.

Passen die vorhandenen Möbel in das neue Schlafzimmer? Entsprechen die größe der Räume wirklich unseren Vorstellungen? Wie kann das Dachgeschoss mit schrägen Wänden am effektivsten genutzt werden? Sind die Fenster groß genug für die maximale Lichtausnutzung?

Diese Zweifel ergeben sich in den meisten Fällen aus einem einfachen aber wichtigen Grund: die räumliche Vorstellung der Häuser, Wohnungen, Möbel oder Bauobjekte. Viele von uns benötigen eine 3 Dimensionale Zeichnung um sich Objekte vorstellen zu können. Dies wird von einfachen Zeichnungen, die nur Grundrisse und Schnitte darstellen nicht erfüllt.

Und hier kommen die 3 D Zeichnungen zum Einsatz. Ihr Vorteil liegt in der Darstellung von Gegenständen mit einer 3-ten Achse, also 3D. An den unten aufgezeigten Bildern möchte ich dies kurz erörtern:

Im ersten Bild haben wir die 2 D Zeichnung eines Grundrisses

2 D Grundrissteichnung eines Raumes

2 D Grundrisszeichnung

Im nächsten Bild sehen Sie den gleichen Hausgrundriss wie oben nur in einer 3 Dimensionalen Darstellung

3 D Grundrisszeichnung eines kleinen Hauses

3 D Grundrisszeichnung

Da es sich bei den oben dargestellten Zeichnungen um Bilder handelt, können diese selbstverständlich nicht gedreht oder gezoomt werden. Bei dem oben aufgeführten 3D Grundrisszeichnung ist das Bild nur eine zufällige Darstellung des Hausgrundrisses. Es wären noch unendlich viele perspektivische Bilder oder Zeichnungen möglich, da die Grundrissdatei in 3D nur einmal estellt werden muss. Anschließend können beliebige perspektivische, also 3Dimensionale, Bilder erstellt werden.

Bei 3 D Zeichnungen für Häuser oder Bauobjekte handelt es sich um vorgefertigte Dateien, die Heruntergeladen werden und anschließend mit einem kostenlosen „viewer“ (ein kleines Programm zum öffnen, betrachten, zoomen und in beliebige Richtung drehen der 3 D Zeichnung) betrachtet werden können.

Die Vorteile liegen auf der Hand. Sie können Möbelstücke nach belieben integrieren, Tapeten verändern, Bodenbeläge auswechseln oder Beleuchtungen einfügen. Den Möglichkeiten sind beinahe keine Grenzen gesetzt.

Eine weitere Steigerung von 3 D Zeichnungen ist das so genannte „rendern“ von diesen perspektivischen 2- und 3 D Zeichnungen. Bei diesem Verfahren werden die 3 D Zeichnungen, Bilder oder Animationen nochmal erneut aufgearbeitet. Hierbei sind der Fantasie und der Gestalltungsmöglichkeiten keine Grenzen mehr gesetzt. Es können sowohl Tag und Abendszenerien inszeniert werden mit den unterschiedlichsten Lichteinfällen oder die photorealistische Darstellung von einem Wohnzimmer aus einer 3 D Zeichnung. Das Einfügen von verschiedenen Lichtquellen ist genauso möglich, wie die Ausleuchtung eines Wohnzimmerschrankes mit unterschiedlichen Beleuchtungskörpern.

Sie möchten sehen, wie die Außenbeleuchtung Ihres noch nicht gebauten Hauses in der Abenddämmerung aussieht? Kein Problem. Mit gerenderten Bildern und 3 D Grundrisszeichnungen können Sie dies Lebensecht realisieren.

Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, können Sie mich gerne kontaktieren. Eine Beratung ist selbstverständlich kostenlos. Die Herstellung von 3 D Zeichnungen und das rendern von Bildern, Zeichnungen oder Animationen gehört zu meinem Arbeitsfeld ebenso wie die Liebe zum Detail.

Bungalow_78

Straßenansicht Bungalow in 3D

Ein weiteres Beispiel für gerenderte 3 D Zeichnungen:

Planung einer Vollglasdusche mit 3D Zeichnung und Visualisierung

Duschalage für Bauherren in Mannheim 3D Visualisierung

 

Einfamilienhaus Schrießheim 3D Visualisierung

Bauprojekt Schriesheim 3D Visualisierung

 

Altes Haus renovieren (Überarbeitet)


Das kennen sicher viele, man lebt in einem alten Haus und ist einfach nicht mehr damit zufrieden. Das kann natürlich vielfältige Gründe haben. Zu den Wichtigsten zählen sicher, dass ein altes Haus in den meisten Fällen nicht gut oder gar nicht isoliert ist. Daraus entstehen wieder Probleme. Entweder ist es in dem Haus sehr kalt oder man hat einfach extrem hohe Heizkosten. In den ungünstigsten Fällen können durch ungenügende Isolierungen sogar Schimmelbefälle auftreten. Dies führt nicht nur zu einer Gesundheitsgefährdung sondern mindert den Wohnstandard auf das Äußerste.  Viele alte Häuser sind aus den oben genannten Gründen nicht mehr in einem Topzustand und erfordern umfangreiche Zuwendung. Häufig gibt es etliche kleine und größere Schäden und Probleme, diese Reparaturen oder einfach nur die verminderte Schönheit des Hauses machen das Leben darin mühsamer. Wenn das Haus in so einem Zustand ist, dann muss gehandelt werden. Es gibt jetzt natürlich mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel kann man das alte Haus verkaufen und den neuen Käufer auf die vorhandene Mängel hinweisen. Nach erfolgreichem Verkauf anschließend ein neues Haus bauen oder kaufen.

Man kann das alte Haus aber auch umbauen, renovieren und sanieren. Die Kosten sollten aber in einem überschaubaren Rahmen bleiben im Vergleich zu einem neu gebautem Haus. Die Renovierungskosten einer alten Immobilie können zum Teil sogar die Kosten eines neu gebauten Hauses übersteigen. Dies ist immer von dem Umfang der Renovierung bzw. der Umbaumaßnahme abhängig.

Einige Bauherren möchten aber aus nostalgischen Gründen ihr bestehendes Haus nicht verkaufen und nehmen eine umfangreiche Renovierung in Kauf. Dies setzt natürlich voraus, dass die bestehende Grundsubstanz (aus Sicht der Standsicherheit) des Hauses in einem verhältnissmäßig guten Zustand ist.

Wenn man sich dafür entscheidet, zu renovieren und zu sanieren, dann holt man sich am besten Unterstützung bei einem Fachmann . Mit der Beratung eines Spezialisten (z.B. Maurermeister, Architekt, Ingenieur) kann man herausfinden, was alles getan werden muss und wie viel Geld investiert werden sollte, um das gewünschte Renovierungsziel zu erreichen. Wenn dies geklärt ist, kann man entweder selbst anfangen zu renovieren und zu sanieren, oder aber alles einem Profi überlassen. Es kommt nur darauf an, wie viel Zeit man hat und ob man in der Lage ist, die fachlichen Arbeiten selber auszuführen. Wenn Sie ein Haus bauen und renovieren , können verschiedene Arbeiten sehr wohl in Eigenleistung ausgeführt werden. Das kann die Kosten naturlich erheblich senken.

Im Vorfeld sollte sich aber jeder überlegen, am besten auf ein Blatt Papier aufschreiben, welche auszuführende Arbeiten in Eigenleistung erstellt werden können (eigenes handwerkliches/fachliches knowhow realistisch einschätzen). Hierbei sind sowohl der zeitliche Rahmen (Dauer der Renovierung, Nutzungsausfall der Immobilie, mögliche Kosten und Ersparnisse) als auch der mögliche eigene Arbeitsausfall zu berücksichtigen.

Aber auf jeden Fall macht sich eine Renovierung bezahlt, da die Immobilie hierbei ebenfalls eine erhebliche Wertsteigerung erhält. Man hat nachher einen höheren Lebensstandard und kann das Haus genießen.

Baustahl bearbeiten beim Haus selber bauen


Wenn Sie Ihr Haus selber bauen wollen, werden Sie früher oder später an der Verarbeitung von Baustahl nicht vorbeikommen.  Hierbei ist es am einfachsten und schnellsten, wenn Sie die Stahlliste und die Statischen Pläne mit ihrem Baustoffhändler besprechen. Der Baustoffhändler wird ihre Pläne an den entsprechenden Stahlhändler weiterleiten.

Sie können allerdings auch eine persönliche Anfrage an verschiedene Stahlhändler stellen. In den meisten Fällen müssen Sie aber über den Einzelhandel ihre Stahlbestellung abwickeln. Hierbei sind regionsbedingt große Preisunterschiede vorhanden. Es soll sogar mittlerweile Baustoffhändler geben, die Ihnen besonders günstige Angebote unterbreiten können, da der Baustahl aus dem europäischen Ausland importiert wird. Allerdings ist hierbei für Bauherren die Ihr Haus selber bauen wollen, vorsicht geboten.

Die Qualität des verwendeten Baustahls muss der deutschen Norm standhalten! Das bedeutet z.B. dass die Zugfestigkeit und andere wichtige Faktoren der deutschen Qualität und Zulassungen entsprechen müssen. Am besten ist, dieses Kriterium mit dem Lieferanten vor Bestellung abklären, damit keine böse Überraschung den angehenden Hausherren überkommt.